摘要：自从《横琴总体发展规划》出台之后，横琴大开发的启动项目十字门中央商务区开始动作频频。十字门商务区马骝洲以及北山咀16宗共53.47万平方米的地块9月25日被挂牌出让，如此大规模的地块，少有的高门槛准入，令诸多房地产商对该地块的拍卖价格以及未来的前景十分关注。业内人士称，由于高门槛的设置，大量中小发展商将会被拒之门外，该地块将会引发本土房产大鳄与外地地产巨头的土地争夺战。

　　自从《横琴总体发展规划》出台之后，横琴大开发的启动项目十字门中央商务区开始动作频频。十字门商务区马骝洲以及北山咀16宗共53.47万平方米的地块9月25日被挂牌出让，如此大规模的地块，少有的高门槛准入，令诸多房地产商对该地块的拍卖价格以及未来的前景十分关注。业内人士称，由于高门槛的设置，大量中小发展商将会被拒之门外，该地块将会引发本土房产大鳄与外地地产巨头的土地争夺战。

　　16宗共53万平方米土地整体出让

　　在珠海市国土资源局的网上，许久未见有商住用地挂牌出让的公告栏上终于出现了一则宗地编号为2009-03号地块的挂牌公告。公告显示，该地块位于十字门商务区马骝洲以及北山咀，一共有16宗地块总占地面积为534708.20平方米，所有地块以公开挂牌方式整体出让。其中有2宗位于横琴大桥北端的湾仔大马骝洲山西，共127839.91平方米，其用途为住宅和商务公寓。14宗位于横琴北山咀东南，合计406865.29平方米，用途涉及办公、酒店、商业、商务公寓和住宅。出让年限分别为：住宅、商务公寓为70年；办公与酒店为50年；商业为40年。公告同时注明，商务公寓及住宅地块内商业建筑面积要占总建筑面积10%。

　　根据挂牌公告，该宗地块容积率为3.5，起始楼面地价为2800元/m 2，记者据此计算，该地块的起拍总价在52.4亿元。

　　此外，在该宗用地挂牌文件所附的《珠海市国有建设用地使用权出让合同》里，记者看到，如此大规模的地块出让在付款方式上并没有采取分期付款，而是要求在合同签订生效之日起6个月内，付清全部出让款项。且在合同签订之日起至24个月内，即两年内开工，在合同签订之日起6年内竣工。倘若不能按期开工，必须提前30日提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

　　四大条件提高竞买人准入门槛

　　在此次的挂牌公告上，不少人都注意到该地块的竞买人条件设置的门槛不同一般地块，除了通过准入资格审查的中国境内企业均可参加竞买、不接受个人及联合竞买等要求外，对竞买人还设置了四大门槛：公司的注册资本不低于2亿元人民币；且开发总规模要求竣工面积累计不低于150万平方米；同时，还要求2007年、2008年两年纳税总额不低于7亿元；开发资质上要求有政府授权的土地一级开发资格或承担过土地一级开发项目。

　　据介绍，取得竞买资格的竞买人将在10月22日至11月5日15时30分提交《报价单》报价竞买。

各地产大鳄或将争夺？

　　少有的规模地块的推出，十分具有想象力前景，该地块是否引起房地产巨头们趋之若鹜呢？虽然珠海市土地房产交易中心的工作人员不肯透露具体参加报价竞买的人数，但据记者了解，大部分有实力的品牌发展商都对此事保持了 高 度关注。

　　同时，也有发展商向记者表示，十字门商务区本来就是由华发集团在运营，现在这些地块的推出对华发而言应该是势在必得。其它发展商即使参与进来也不过是客串而已。

　　有业内人士表示不尽然，虽然本土有资格参与的房企除了华发、格力外几乎就没了，但外地已进驻珠海的品牌发展商如万科、绿景、中信、仁恒、中海、招商等都完全有资格参与竞买。而且这些外地地产大鳄一直在珠海寻找一个更大的发展空间。“届时，外地发展商与本地房企的土地争夺战又将会激烈上演。”百脑会地产机构总裁苏进顺如是分析。而记者就此采访一些外来品牌发展商时，多数都表示谨慎，既不表示出明显意向竞逐，也未流露出放弃姿态。

　　分析

　　【地块 】收回整合之后再拿出来拍卖

　　今年4月份，珠海市横琴管委会曾在媒体上公告收回横琴十字门小区15宗土地的使用权，同时，国土资源局还发布了一则场地清偿公告，涉及用地面积共约109.26万平方米，此次出让的16宗土地是否就是之前收回的那些地块？

　　记者就此咨询珠海市土地储备中心，相关工作人员透露，此次推出的16宗地块里的确有部分是此前收回的土地，经过整合之后再拿出来拍卖。但具体是哪些，面积多少，却不便透露。

　　【前景 】长期是无价宝玉，短期难有回报

　　对于该地块的前景，多位业内人士都比较谨慎，甚至以不清楚该地块为由拒绝对该地块作详细分析。左岸房地产策划公司品牌副总监何兵同样谨慎表达了他的看法：“客观地说，随着长隆项目的动工、澳门大学的兴建、广珠轻轨与澳门轻轨的接驳，以及原生态环境的优势，这是一块无价宝玉。但由于房地产市场存在着很多不确定性因素，短期内，这块地能否实现可观的回报，这对开发商来说才是非常实际的因素。个人预计，短期内，这块地要想获得可观的利润回报，可能不是非常现实。当然，作为土地储备，应另当别论。”

　　何兵分析认为，在目前各种配套有限的情况下，这价格谁买？客户应该是以投资客为主，尤其是澳门的投资客。但是，如果在短期内对该地块进行开发，开发商的销售可能会有一定的压力。“横琴的发展，个人认为，启动期应该围绕旅游、会展、及总部经济，再带动酒店、娱乐业，再发展到普通住宅的居住。这一过程，可能需要3-5年。”

　　【 房价 】前景看好，过万元很正常

　　虽然诸多业内人士对该地块的价格观点不一，但对该区域未来房价的前景，几乎众口一词地表示：过万元很正常。何兵分析认为，起拍价是2800元/平方米楼面地价，即使按照底价拍出，加上各种手续费、税费，预计会突破3000元/平米，按这种推算，届时住宅价格卖到一万元左右很正常。

　　百脑会地产机构总裁苏进顺则从该地块所在的位置以及资源分析，他认为，地块本身所处的位置不是海景就是山景，所以景观资源就决定了地块的价值不是建普通的住房，山景、海景洋房过万元/平方米很正常；其次，该区域的定位来看，既然是CBD，未来的城市配套资源十分丰富，相关的住宅商业配套也是围绕CBD来建，所以，这也决定了该地块的房价不会低于万元/平方米。

　现状

　　二手房稀少，半年价格翻倍涨

　　在此次拍卖地块的附近几乎少见商品房，建于2002年的银鑫花园是其中仅有的一个具有商品房产权的商住楼。该小区离横琴关口仅几分钟路程，自从横琴大开发启动以来，房价可谓一路高涨。从2002、2003年的1400-1500元/平方米涨到今年上半年的5000多元/平方米。而小区附近有地块公开挂牌出让的消息出来之后，小区的房价不仅翻倍涨，直破万元大关。

　　“我都后悔今年上半年没拿上一两套。”华纳地产的工作人员小唐想到现在的市场就后悔不迭。据小唐介绍，银鑫花园就位于十字门商务区附近，现在媒体关于横琴，关于十字门的消息是隔三岔五就可见，银鑫花园成为了很多投资客们的关注焦点。

　　小唐告诉记者，今年4月份，他当时手上的银鑫花园报价是5000元/平方米左右，当时他都嫌贵，更别说来看楼的客户了。可现在的报价都涨到9000-10000元/平方米了，更让他觉得不解的是连房源都很难寻。“小区有十几栋楼，可放出来的房就只有3套，有一套业主放盘价格都要10000元/平方米左右，居然还在考虑要不要收回呢。”小唐说，业主们看到各种利好消息，纷纷将放出来的房子又收回去了，9月份他手上共有7套房源，10月初就只有4套，而现在连3套都很难保证了。“有业主居然说要留到手上涨到两万元/平方米再卖。”

　　住宅水涨船高，商铺的价格也是日渐走高。“我们手上一套商铺房源都没有，业主们都不肯放出来卖。”小唐介绍说，这里的商铺开盘之初价格很便宜，才4000元/平方米左右，现在，有客户开价4万元/平方米都没业主肯卖。

　　链接

　　珠海十字门商务区位于十字门水道两侧，地处西江入海口，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，整个范围覆盖了大、小马骝洲和横琴岛东北端。规划5.77平方公里区域内，总建筑面积将达1100万平方米，容纳就业人口20余万人，居住人口8万余人。项目将分期推进，首期被视为启动期，规划用3年时间来完成，首期项目计划今年12月奠基。全面建设完成的时间达15～20年之久。